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房修楼律师参加乔木有约文化沙龙解读“限售令”
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房修楼律师参加乔木有约文化沙龙解读“限售令”

   2014年11月11日,房修楼律师受邀参加《乔木有约文化沙龙》。本次文化沙龙的主题是“商业地产限售令”解读,房律师在认真听取了大家的对商业地产限售令的解读后,从法律的角度解读了“商业地产限售令”出台的背景及“售后包租”的法律风险。

一、“限售令”内容

“商业限售令”为苏州政府2014年1月27日的发布的编号为苏府[2014]9号《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》。该通知主要规定:在商业房地产领域“建立风险防范资产保障机制”,要求可分割出售类的商业房地产项目,在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结,时限为3年。其中,建筑面积在10万平方米以下的,房产风险防范资产不得低于地上总建筑面积的30%;建筑面积在10万平方米以上的,按地上总建筑面积3万平方米划定。在3年冻结期内,房产风险防范资产不得销售、抵押和转让。冻结期结束后,房地产开发企业向项目所在地的区政府(管委会)提出申请,并经同意后予以解冻。提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准,在现行标准上增加50%。根据项目工程建设进度,商业房地产项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%,在预售阶段如无售后包租现象,在项目竣工交付后一个月内全额解款。如出现售后包租现象,货币资本金余额部分将予以冻结,直至整改完成。对不可分割出售类的商业房地产项目,禁止虚拟分割,禁止以出售使用权、租售权、收益权等名义拆零销售。

房律师认为,该通知主要影响是规定了资产冻结的主要规定、严格了产权分割、加强了预售监管。

二、“限售令”出台的背景及解读

房律师认为限售令出台的主要背景是基于目前商业地产过剩、售后包租引发大量纠纷、有利于开发商规避商业风险。

据不完全统计,各类商业体总量超过170个,还有一批在建项目和待建地块将上市。苏州部分区域人均商业面积已经超过了3平方米,远高于西方发达国家水平,处于过剩状态。不少采取“售后包租”的商业项目出现了“付不出租金、开发商跑路”的现象,由此引发的一系列纠纷让地方政府非常头疼。该规定的出台规定先期将资产用作抵押,可以预防和规避商业项目运营不善带来的风险。

房律师从从法律角度为大家解读了“售后包租”的概念:售后包租是一种集销售与融资为一体的特殊模式,是房地产开发商筹集资金的一种重要方法。它通常指开发商将所出售的商品房,通过在一定期限内承租或者代为出租的方式,以承租期间的租金冲抵部分售房价款或偿付一定租金回报的行为。售后包租在国外原先是开发商融资的一种方式,但目前国内的操作实质上是开发商以高回报、低风险的承诺方式促销商品房,从而加快资金的回笼速度,演变为开发商用以套取现金的一种财务技巧。但是该模式也存在例如合同订立时开发商未取得房屋预售许可证或房屋未竣工的合同效力风险、售后包租行为可能被法院定性为非法集资,导致合同无效的风险、商业地产项目无法竣工验收导致开发商面临的双重违约风险、租金水平变化导致的购房者违约的风险、售后包租广告宣传的法律风险等几方面的法律风险。

针对以上“售后包租”的法律风险,房律师建议房地产开发商要充分评估开发项目的各种风险、可以将售后包租委托给专业独立的第三方或商业物业公司代理、应当制定合理可行的工程建设进展方案,应尽量充分地预估各种不确定因素对工程建设进度的影响。在与投资人签订租赁合同中约定的包租利率通常并且高于银行的贷款利率,但是该利率不必要固定化,可以在包租合同中约定随着银行贷款利率的变化做相应的调整;在售后包租的宣传广告方面,要避免对投资回报等敏感内容做出具体明确的承诺,尽量以模糊化、艺术化的字眼描述以上内容。

房律师的准确而具体的解读赢得与会各位开发商的及地产通函的深深赞许。

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